“il fatto che la previsione contrattuale nella prima parte vietasse il recesso immotivato e poi nella seconda parte si parlasse di unica eccezione, induce a ritenere, secondo un’esegesi del contratto conforme all’art. 1362 e all’art. 1366 c.c. (nonch\u00e9 al principio di interpretazione conservativa di cui all’art. 1367 c.c.), che, essendo vietato espressamente un recesso immotivato – il cui divieto \u00e8 oggetto di previsione implicita nell’art. 3, comma 6, l\u00e0 dove esso consente solo il recesso per gravi motivi -, necessariamente la manifestazione di recesso dovesse, una volta ricevuta dalla locatrice, essere intesa come effettuata ai sensi della seconda parte della clausola contrattuale, dato che il contratto la prevedeva come unica eccezione. Ne consegue, che, ancorch\u00e9 debba ritenersi che il recesso ex art. 3, comma 6 – come gi\u00e0 quello L. n. 392 del 1978, ex art. 4, comma 2, – fosse da esercitare con indicazione del grave motivo, il recesso fosse legittimo, e ci\u00f2 in quanto il divieto generale di recesso con la previsione della sola eccezione (legittima o meno che fosse) implica che una manifestazione di recesso pur non motivata dovesse necessariamente intendersi come ricadente nell’eccezione in quanto intervenuta prima del periodo per cui si escludeva il recesso\u201d.
\nLa Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 24176 dell\u20198 agosto 2023, si \u00e8 pronunciata sulla validit\u00e0 del recesso comunicato dal conduttore, il quale si era avvalso di una clausola che prevede l’acquisto di una casa come motivo di recesso anticipato dal contratto.
\nLa questione tra origine da un contratto di locazione all\u2019interno del quale le parti avevano previsto la seguente clausola: \u201c\u00c8 in facolt\u00e0 del conduttore recedere dal presente, a partire dal compimento del quarto anno, con un preavviso di almeno sei mesi e cio\u00e8 potr\u00e0 dare disdetta dal compimento del quarantaduesimo mese di locazione e lasciare i luoghi a partire dal quarantottesimo mese, quindi al compimento del quarto anno. Unica eccezione al punto \u00e8 la possibilit\u00e0 di recesso, con preavviso di sei mesi, nel momento in cui il conduttore dovesse acquisire un’abitazione a […omissis…]\u201d.
\nTale previsione contrattuale, secondo i giudici di legittimit\u00e0, pone due ordini di questioni. Nello specifico si tratta di capire: 1) se in presenza di tale clausola, che prevede una facolt\u00e0 di recesso esercitabile per un motivo ben determinato, sussista l’obbligo del conduttore di riportarsi espressamente, nella comunicazione di recesso, a tale motivo; 2) se il preavviso di sei mesi fa necessario riferimento all’avvenuto acquisto dell\u2019abitazione.
\nSia il Tribunale, che la Corte d’Appello, addivenivano alla medesima conclusione, relativamente alla portata applicativa della clausola in commento \u201cnon richiede, ai fini della validit\u00e0 del recesso (…) l’obbligo per il conduttore di indicazione specifica del motivo di recesso anticipato\u201d; dal tenore della clausola \u201cemerge chiaramente che il preavviso di sei mesi fa riferimento all’intenzione del conduttore di acquistare un’abitazione\u201d.
\nLa Corte di Cassazione ha rilevato che la prima parte della clausola fosse illegittima, in quanto tesa ad escludere, per i primi quattro anni, il recesso per gravi motivi a norma dell\u2019articolo 3 comma 6 L. 431\/1998. Difatti, unicamente la parte che comprendeva un recesso non assistito da gravi motivi poteva essere considerata legittima.
\nLa seconda parte della clausola, invece, \u201csi risolve in una sostanziale previsione convenzionale di recesso per un grave motivo\u201d e dunque si limita a ripetere \u201cla previsione di una fattispecie di recesso che sarebbe stata giustificabile alla stregua del citato art. 3, comma 6\u201d.
\nSe, dunque, \u00e8 convenzionalmente vietato il recesso immotivato allora una manifestazione di recesso priva di motivazione esplicita deve necessariamente essere intesa \u2013 nel rispetto dei principi di interpretazione del contratto di cui agli artt. 1362,1366 e 1367 c.c. \u2013 come effettuata ai sensi della seconda parte della clausola contrattuale, ovvero come motivata dall’acquisto di un’abitazione da parte del conduttore, dato che il contratto prevedeva tale fattispecie come \u201cunica eccezione\u201d.
\nPer tale motivo deve ritenersi che il recesso ex articolo 3 comma 6 L. 431\/1998 \u2013 come gi\u00e0 quello ex articolo 4 comma 2 L. 392\/1978 \u2013 fosse da esercitare con indicazione del grave motivo.
\nLa Cassazione conclude per la legittimit\u00e0 del recesso.
\nLa Corte in relazione all\u2019ultima tesi sostenuta dalla Locatrice, in forza della quale il preavviso di sei mesi per il recesso potesse decorrere solo dal momento dell’acquisto della nuova abitazione, mostra di essere di diverso avviso \u201cperch\u00e9 l’esegesi della clausola trasformerebbe l’esercizio del recesso, comunque consentito con norma imperativa, in un negozio sottoposto al verificarsi di una condizione, appunto l’acquisto\u201d. Prosegue la Corte: \u201cSenonch\u00e9, la formulazione letterale – l\u00e0 dove prima prevede il recesso con preavviso di sei mesi, e poi afferma che la relativa possibilit\u00e0 si configura \u2018nel momento in cui il conduttore dovesse acquistare un’abitazione a […omissis…] si presta ad essere intesa, atteso l’uso del congiuntivo, come se sottintendesse appunto una situazione di acquisto da verificarsi entro il semestre di preavviso, circostanza che si \u00e8 verificata\u201d.
\nLa pronuncia in commento ha il pregio de delimitare l\u2019ambito di operativit\u00e0 dell\u2019articolo 3 comma 6 L. 431\/1998 \u2013 come gi\u00e0 quello ex articolo 4 comma 2 L. 392\/1978 statuendo che ogni previsione contrattuale volta all\u2019elusione dell\u2019indicazione dei gravi motivi a sostegno del diritto del conduttore sia illegittima.<\/p>\n
Avv. Salvatore Esposito<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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