{"id":1702,"date":"2023-06-27T11:07:34","date_gmt":"2023-06-27T09:07:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.militerni.it\/?p=1702"},"modified":"2023-06-27T11:07:34","modified_gmt":"2023-06-27T09:07:34","slug":"la-facolta-di-recesso-dal-contratto-di-locazione-ad-uso-diverso-da-quello-abitativo-presupposti-modalita-di-esercizio-e-focus-sui-gravi-motivi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.militerni.it\/en\/2023\/06\/27\/la-facolta-di-recesso-dal-contratto-di-locazione-ad-uso-diverso-da-quello-abitativo-presupposti-modalita-di-esercizio-e-focus-sui-gravi-motivi\/","title":{"rendered":"La facolt\u00e0 di recesso dal contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo: presupposti, modalit\u00e0 di esercizio e focus sui \u201cgravi motivi\u201d"},"content":{"rendered":"

Il presente contributo avr\u00e0 ad oggetto l\u2019istituto del recesso nell\u2019ambito dei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo e, in particolare, i requisiti necessari affinch\u00e9 questo possa essere esercitato, le differenze sussistenti tra le forme del recesso convenzionale e legale, nonch\u00e9 un focus sui cosiddetti \u201cgravi motivi\u201d.
\nPreliminarmente, \u00e8 opportuno precisare che il recesso \u00e8 un atto unilaterale recettizio che, per sua natura, deve essere portato a conoscenza del locatore per poter esplicare i propri effetti.
\nNon necessita, pertanto, di alcuna accettazione da parte del locatore e, anzi, dal momento in cui perviene a conoscenza del destinatario, diviene vincolante anche per il conduttore stesso.
\nNelle locazioni ad uso commerciale, in particolare, il conduttore pu\u00f2 far cessare anticipatamente il contratto soltanto qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge n. 392\/1978.
\nMa quali sono questi presupposti?
\nL\u2019articolo 27 della legge 392\/1978, nello specifico, regola due tipo di recesso a favore del solo conduttore: non \u00e8 consentita, infatti, al locatore la possibilit\u00e0 di recedere dal contratto, con la conseguente nullit\u00e0 di qualsiasi clausola presente all\u2019interno del contratto che dovesse attribuirgli tale diritto.
\nLe due tipologie di recesso vagliate dal legislatore a favore del conduttore sono, come anticipato in premessa, il recesso convenzionale ed il recesso legale.
\nQuanto al recesso convenzionale, essendo oggetto di tutela il solo interesse del conduttore, nulla osta a che le parti pattuiscano, con un\u2019apposita clausola, la facolt\u00e0 per quest\u2019ultimo di recedere \u201cin qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore [\u2026] almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione\u201d (articolo 27, comma 7, legge 392\/1978).
\nSul punto, occorre precisare che il termine di preavviso opera sempre a vantaggio del conduttore e che, pertanto, nulla vieta alle parti di convenire, al momento della stipula del contratto, un preavviso inferiore o superiore ai sei mesi.
\nIn mancanza di una specifica pattuizione nel predetto senso, l\u2019ultimo comma dell\u2019articolo 27 della legge 392\/1978 attribuisce al conduttore, \u201cindipendentemente dalle previsioni contrattuali\u201d, la facolt\u00e0 di recedere dal rapporto locatizio, \u201cin qualsiasi momento [\u2026] con preavviso di almeno sei mesi\u201d, in presenza di gravi motivi.
\nTale facolt\u00e0, come disposto dalla norma, deve essere esercitata mediante l\u2019invio di una comunicazione al locatore, con inderogabile preavviso semestrale, contenente l\u2019indicazione, a pena di invalidit\u00e0 del recesso stesso, dei gravi motivi invocati dal conduttore a titolo di giustificazione.
\nSi tratta di una facolt\u00e0 riconosciuta al conduttore dalla legge a prescindere dagli accordi assunti con il locatore e, per tale motivo, invocabile in qualsiasi momento, anche se non espressamente prevista nel contratto: pertanto, se ricorrono determinati presupposti che non gli consentono l\u2019ulteriore prosecuzione della locazione \u2013 i cosiddetti \u201cgravi motivi\u201d \u2013 il conduttore pu\u00f2 liberamente svincolarsi dal rapporto contrattuale.
\nMa quali sono questi gravi motivi?
\nCome anticipato, i gravi motivi devono essere compiutamente enunciati nella comunicazione di recesso, \u201cnon essendo ammissibile una loro indicazione successiva o una loro modifica in una diversa comunicazione\u201d. In simili ipotesi, infatti, la comunicazione di recesso non avrebbe alcuna valenza e verrebbe considerata come non inviata (Cass. 30 giugno 2015, n. 13368).
\nLa giurisprudenza maggioritaria, peraltro, \u00e8 concorde nell\u2019affermare che i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore debbano essere determinati da \u201cfatti estranei alla sua volont\u00e0, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto\u201d, tali da rendergli oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto.
\nAd esempio, pu\u00f2 essere considerato \u201cgrave motivo\u201d tale da legittimare l\u2019esercizio del recesso \u201cun andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all\u2019attivit\u00e0 di impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo, tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilit\u00e0 della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto ed in relazione ai fattori che ne hanno determinato l\u2019andamento\u201d (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260\/91; Cass. 11466\/92; Cass. 1098\/94).
\nRisulta evidente, in tale ottica interpretativa, come il requisito della \u201cestraneit\u00e0\u201d rispetto alla volont\u00e0 del conduttore afferisca alle circostanze che rendono oltremodo gravosa per lui la persistenza del rapporto e non alle successive determinazioni che il conduttore medesimo, in dipendenza di tali circostanze, decida di adottare.
\nCon pronuncia n. 90 del 18 febbraio 2021, ad esempio, il Tribunale di Potenza ha ritenuto legittimo, rilevando la sussistenza dei gravi motivi, il recesso esercitato dal conduttore, costretto ad assumere tale decisione in ragione degli interventi realizzati sul piazzale di accesso della propria attivit\u00e0 commerciale, prima con la demolizione di una scalinata e, successivamente, con l\u2019installazione di una sbarra.
\nA sostegno delle proprie difese, il conduttore affermava che la situazione descritta fosse sopravvenuta rispetto allo stato dei luoghi esistente al momento della stipula del contratto e che il mutamento delle condizioni fosse stato improvviso ed inaspettato, creando disagi e difficolt\u00e0 sia per l\u2019afflusso di clientela che per l\u2019ingresso dei fornitori.
\nSecondo parte della giurisprudenza non rientrerebbe tra i gravi motivi, invece, la necessit\u00e0 di ricercare maggiore spazio in seguito alla normale espansione dell\u2019attivit\u00e0 imprenditoriale \u201cche costituisce un fatto fisiologico e, quindi, certamente prevedibile (oltre che auspicato) dal conduttore fin dall\u2019inizio del rapporto di locazione\u201d (Tribunale Torino sez. VIII, 14\/03\/2022, n. 842).
\nIn conclusione, in ragione di quanto fino ad ora analizzato, anche alla luce delle pronunce giurisprudenziali citate, appare chiaro che, per potersi configurare la presenza dei cosiddetti \u201cgravi motivi\u201d, debbano coesistere molteplici elementi: la sussistenza di circostanze che rendano gravosa la prosecuzione del rapporto, la loro imprevedibilit\u00e0 e, infine, il loro insorgere in un momento successivo alla stipula del contratto.
\nA nostro modo di vedere, nonostante la volont\u00e0 del legislatore fosse proprio quella di tutelare il conduttore ed evitare che la lunga durata del contratto potesse in qualche modo pregiudicarlo in quei casi in cui lo stesso riteneva poco conveniente la prosecuzione del rapporto, l\u2019intervento della giurisprudenza volto a circoscrivere l\u2019ampia formulazione della norma e, conseguentemente, la portata dei \u201cgravi motivi\u201d, \u00e8 stato tanto necessario quanto ragionevole.<\/p>\n

Avv. Marta Cobianchi
\nDott.ssa Alessandra Mazzocchi<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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