{"id":1654,"date":"2023-02-22T12:24:31","date_gmt":"2023-02-22T11:24:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.militerni.it\/?p=1654"},"modified":"2023-02-22T12:24:31","modified_gmt":"2023-02-22T11:24:31","slug":"la-corte-di-cassazione-sul-deposito-cauzionale-ed-il-risarcimento-del-danno-da-lucro-cessante-commento-allordinanza-del-5-gennaio-2023-n-194","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.militerni.it\/en\/2023\/02\/22\/la-corte-di-cassazione-sul-deposito-cauzionale-ed-il-risarcimento-del-danno-da-lucro-cessante-commento-allordinanza-del-5-gennaio-2023-n-194\/","title":{"rendered":"La Corte di Cassazione sul deposito cauzionale ed il risarcimento del danno da lucro cessante: commento all\u2019ordinanza del 5 gennaio 2023 n. 194"},"content":{"rendered":"

In una recente ed interessante ordinanza, la Suprema Corte di Cassazione ha sancito due importanti principi di diritto in ambito immobiliare e, in particolare, delle locazioni.
\nLa decisione in commento, la n. 194 del 5 gennaio 2023, trae origine da un giudizio di intimazione di sfratto per morosit\u00e0, all\u2019esito del quale il Tribunale di Bari, con sentenza n. 1105 del 13 marzo 2019, aveva i) condannato il conduttore al rilascio dell\u2019immobile, con contestuale pagamento di tutti i canoni insoluti nei confronti dei locatori; ii) rigettato la domanda proposta dagli stessi volta ad ottenere il risarcimento del danno da lucro cessante e, infine, iii) accolto la richiesta del conduttore a vedersi restituito quanto versato, a suo tempo, a titolo di deposito cauzionale.
\nCome ormai da prassi, il deposito cauzionale viene consegnato, sotto forma di somma di denaro, dal conduttore al locatore al momento della stipulazione del contratto, al fine di garantire la propriet\u00e0 da eventuali inadempimenti del conduttore e, di regola, viene restituito al momento del rilascio dell\u2019immobile, a meno che il rapporto contrattuale tra le parti non si sia concluso con qualche pretesa risarcitoria da parte del locatore nei confronti del conduttore.
\nSe questa \u00e8 la prassi, in giudizio la sua funzione non era cos\u00ec chiara.
\nIl danno da lucro cessante, invece, si concretizza \u201cnell\u2019accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall\u2019inadempimento dell\u2019obbligazione contrattuale\u201d, vale a dire nel mancato guadagno patrimoniale provocato dall\u2019inadempimento, che il creditore avrebbe dovuto conseguire \u2013 e che, invece, non ha conseguito \u2013 se la controparte avesse correttamente adempiuto alla propria obbligazione.
\nIn virt\u00f9 di quanto sopra precisato, i locatori del giudizio in commento presentavano appello avverso la sentenza del Tribunale, all\u2019esito del quale, la Corte di Appello di Bari, confermava la condanna che li obbligava alla restituzione del deposito, sul presupposto che l\u2019immobile non avesse subito danni, riconoscendo loro, invece, sebbene in misura inferiore rispetto a quanto richiesto, \u201cil diritto ad ottenere il risarcimento del danno da lucro cessante, consistito nel fatto che l\u2019immobile non venne concesso in locazione a terzi, nonostante il fatto che i proprietari si fossero attivati per locarlo a terzi\u201d.
\nLa Corte di Appello, in particolare, negava che l\u2019entit\u00e0 del risarcimento potesse essere rapportata \u201call\u2019intero importo dei canoni dovuti fino alla scadenza naturale del contratto\u201d, liquidando, conseguentemente, il danno in una misura pari \u201call\u2019ammontare del canone di locazione per il periodo minimo di preavviso di recesso\u201d.
\nSuccessivamente, i locatori decidevano di proporre ricorso per Cassazione avverso la sentenza della Corte di Appello n. 1795 del 19 ottobre 2021, contestando la condanna alla restituzione del deposito cauzionale e censurando la decisione del giudice di secondo grado di circoscrivere l\u2019entit\u00e0 del danno da lucro cessante, assumendo \u201cche al locatore spettino, invece, per intero e non in misura parziale, i canoni non riscuotibili, fino al termine del rapporto locativo\u201d.
\nCon l\u2019ordinanza in commento, la Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto entrambi i motivi del ricorso fondati, affermando, con riferimento al primo, che:
\n– la Corte di Appello di Bari avrebbe dovuto prendere in considerazione il principio secondo cui \u201cla funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, \u00e8 di garantire il locatore per l\u2019adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni, neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso\u201d, rappresentando, tale istituto, una forma di garanzia per il locatore dell\u2019eventuale obbligazione di risarcimento del danno;
\ne che, per l\u2019effetto
\n– sarebbe errato correlare l\u2019effetto restitutorio del deposito cauzionale al solo adempimento dell\u2019obbligo di cui all\u2019articolo 1590 c.c., comma 1, con la conseguenza che lo stesso locatore potr\u00e0 \u201csottrarsi all\u2019obbligo di restituzione del deposito\u201d, che sorge con il termine del rapporto, \u201ca condizione di proporre domanda giudiziale per l\u2019attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati\u201d.
\nCon riferimento al secondo motivo, invece, gli ermellini ribadiscono come \u201cin caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore\u201d, spetti al locatore non inadempiente \u201cil diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute\u201d, detraendo l\u2019utile ricavato o quello che avrebbe potuto ricavare dall\u2019immobile, in seguito alla risoluzione anticipata del contratto, usando l\u2019ordinaria diligenza.
\nLa Suprema Corte statuisce, pertanto, che il danno da lucro cessante da risarcire non pu\u00f2 che essere rappresentato dall\u2019ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione, sciolta per inadempimento, \u201csenza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilit\u00e0 della cosa, perch\u00e9 questa, finch\u00e9 non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non pu\u00f2 rappresentare [\u2026] un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile\u201d.
\nAlla luce delle considerazioni elaborate dalla Corte di Cassazione, in conclusione, \u00e8 possibile confermare che il locatore potr\u00e0 \u201csottrarsi all\u2019obbligo di restituzione del deposito cauzionale, attraverso apposita domanda giudiziale, per l\u2019attribuzione dello stesso, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla res locata, ovvero degli importi rimasti insoluti\u201d e che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, avr\u00e0 il diritto \u201cdi pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l\u2019utile ricavato o che, usando l\u2019ordinaria diligenza, avrebbe potuto ricavare dall\u2019immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto\u201d.
\nA nostro avviso, le conclusioni della Cassazione sono condivisibili oltre che attese.
\nRiteniamo, infatti, che sia stato messo ordine nell\u2019ambito di due istituti controversi soprattutto se calati nella materia locatizia ed auspichiamo che i giudici di prime cure vogliano adeguarsi all\u2019orientamento qui commentato.<\/p>\n

Dott.ssa Alessandra Mazzocchi
\nAvv. Marta Cobianchi
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