La Cassazione a favore del “preliminare di preliminare” - Cassazione Civile n. 4628/2015.

 
Le Sezioni Unite Civili, a composizione di contrasto, hanno ritenuto valida e produttiva di effetti la stipulazione di contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativa ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo che preveda anche solamente effetti obbligatori (con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), semprechè sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali.
Con la sentenza n. 4628 depositata in data 6 marzo 2015, la S.C. ha preso posizione su un tema spesso affrontato nell’ambito della contrattazione preliminare ossia se sia valido o meno il “preliminare di preliminare”.
La peculiarità di detta figura risiede nel fatto che il contratto alla cui conclusione le parti si impegnano non è un contratto definitivo, ma è un ulteriore contratto preliminare.
L’orientamento a favore del preliminare di preliminare, è stato basato sull’idea che il contratto preliminare sia una figura “neutra”, pertanto, in linea di principio atta a contenere al suo interno l’impegno a concludere qualunque tipo di successivo contratto.
L’orientamento contrario al preliminare di preliminare, al contrario, si è fondato sulla presunta carenza nel medesimo dell’essenziale presupposto causale, proprio perché non avrebbe alcun senso logico un impegno avente ad oggetto la conclusione di un secondo contratto dal contenuto identico al primo.
La Giurisprudenza è stata per lungo tempo divisa tra i due filoni interpretativi, da cui la rimessione della questione alle Sezioni Unite da parte del Primo Presidente su ordinanza interlocutoria n. 5.779/2014 in data 12 marzo 2014.
Ciò detto, la Sentenza in commento ha aver affrontato la questione facendo riferimento al concetto di “causa concreta del contratto”.
La questione riguardava la fattispecie della contrattazione immobiliare: a) proposta standard di acquisto sottoscritta dal proponente presso Agenzia Immobiliare; b) accettazione della suddetta proposta da parte del proprietario; c) mancato perfezionamento del contratto preliminare; d) azione per esecuzione in forma specifica da parte dell’avente diritto.
Dalla premessa, infatti, che il contratto preliminare – al pari di qualunque altro contratto – deve essere provvisto dell’elemento essenziale della causa, la S.C. ha quindi tratto la conseguenza della produttività di effetti dell’”accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
Nella sostanza, il preliminare di preliminare non è valido o invalido aprioristicamente e quindi: sarà nullo (per difetto di causa) allorquando le parti si siano impegnate a concludere un successivo contratto dal contenuto pressochè identico al primo, mentre sarà valido (sussistendo la c.d. causa concreta) qualora le parti abbiano avuto un interesse specifico alla formazione del vincolo negoziale in tre livelli (primo preliminare – secondo preliminare – definitivo) anziché in due (preliminare – definitivo).
Si riterrà quindi produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare, con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà pertanto dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.
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Avv. Alessia Guerra
 
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